PREGUNTAS FRECUENTES
Invertir en Punta del Este, Uruguay, desde Argentina
1. El proceso de compra en Uruguay
P: ¿Puede un argentino comprar una propiedad en Uruguay sin ser residente?
R: Sí. Uruguay no impone restricciones a la compra de inmuebles por parte de extranjeros. Un no residente puede adquirir, poseer y transmitir propiedades con los mismos derechos que un ciudadano uruguayo, ya sea a título personal o a través de una sociedad.
P: ¿Quién interviene legalmente en la operación?
R: El escribano público es la figura central: estudia los antecedentes del título por un mínimo de 30 años, solicita los certificados registrales (libre de gravámenes, embargos e inhibiciones), redacta la escritura y la inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin su intervención, la compraventa no puede formalizarse ni inscribirse.
P: ¿Es necesario viajar a Uruguay para firmar la compra?
R: No es imprescindible. Un comprador argentino puede otorgar un poder especial para comprar, lo que permite que un apoderado firme la escritura en su nombre. Ver la sección 4 sobre requisitos de apostilla y protocolización.
2. Impuestos y costos de la operación
P: ¿Qué es el ITP y cuánto se paga?
R: El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) grava toda compraventa de inmuebles en Uruguay. La tasa es del 2% para el comprador y 2% para el vendedor (4% en total), calculada no sobre el precio pactado sino sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por IPC. Como este valor catastral suele ser sensiblemente inferior al precio de mercado, el ITP efectivo pagado por el comprador ronda entre el 0,8% y 1,5% del precio de venta en la mayoría de los casos.
Referencia normativa: Decreto Nº 252/998, Artículo 7; Título 19 del Texto Ordenado 2023 de la DGI.
P: ¿Quién retiene y paga el ITP?
R: El escribano interviniente actúa como agente de retención y percepción: cobra el impuesto en el momento de la escritura y lo vierte a la Dirección General Impositiva (DGI) dentro de los 15 días corridos siguientes.
P: ¿Qué otros costos debe prever el comprador?
● Honorarios del escribano: de referencia 3% del precio + IVA (22%) + aporte a la Caja Notarial (aprox. 15% del honorario base). Costo efectivo total aproximado: 4% a 4,2% del precio.
● Comisión inmobiliaria: de referencia 3,66% del precio + IVA, a cargo del comprador (variable y negociable según la operación).
● Timbres notariales y tasas de inscripción registral.
R: En conjunto, los costos de escrituración para el comprador suelen representar entre el 8% y el 10% del precio de la operación, sumando ITP, honorarios de escribano y comisión inmobiliaria.
P: ¿Qué impuestos paga el propietario mientras mantiene la propiedad?
R: La Contribución Inmobiliaria (impuesto municipal anual sobre el valor catastral, con alícuotas variables según el departamento) y, si corresponde, el Impuesto de Primaria. En Maldonado (donde se ubica Punta del Este) las tasas pueden diferir de las de Montevideo; conviene solicitar el cálculo exacto según el padrón de la propiedad.
P: ¿Qué impuesto se paga si alquilo la propiedad como no residente?
R: Un no residente que alquila un inmueble en Uruguay tributa el Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR) con una tasa del 10,5% sobre el monto bruto del alquiler, sin deducciones, como pago mensual definitivo. Un residente fiscal uruguayo, en cambio, tributa IRPF Categoría I al 12% sobre la renta neta (pudiendo deducir contribución inmobiliaria, Impuesto de Primaria, comisión de administración e incobrables), con anticipos mensuales del 10,5% sobre el bruto.
P: ¿Qué impuesto se paga al vender la propiedad más adelante?
R: La ganancia obtenida en la venta tributa un 12% (IRPF Categoría II para residentes, o IRNR con igual tasa para no residentes) sobre el incremento patrimonial real, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal actualizado de compra. Como alternativa, existe un régimen ficto: se presume una ganancia del 15% del precio de venta, lo que equivale a una tasa efectiva del 1,8% sobre el precio total. El vendedor puede optar por el método que le resulte más favorable según su caso.
P: ¿Existe un impuesto al patrimonio para quienes no son residentes?
R: Sí. El Impuesto al Patrimonio (IP) grava los bienes situados en Uruguay, incluidos los inmuebles de no residentes. A diferencia de los residentes —que tienen un mínimo no imponible (aproximadamente $6.653.000 para 2026) y tasas progresivas desde 0,10%—, los no residentes que no tributan IRNR sobre ese bien tributan el IP sin ese mínimo exento, con tasas progresivas que van del 0,7% al 1,5% sobre el valor fiscal del inmueble. Es un costo de tenencia a proyectar especialmente en propiedades de mayor valor, y conviene calcularlo con un contador uruguayo caso por caso.
P: ¿Es necesario abrir una cuenta bancaria en Uruguay?
R: No es obligatorio para comprar, pero es muy recomendable para operar con comodidad: pagar gastos comunes, Contribución Inmobiliaria e IRNR, y cobrar alquileres. Los bancos uruguayos aceptan no residentes argentinos, solicitando generalmente pasaporte o DNI, comprobante de domicilio, justificación de ingresos y una referencia bancaria; el trámite suele requerir una instancia presencial.
3. Residencia fiscal y régimen de impatriados (Ley 20.446)
P: ¿Qué cambió con la Ley 20.446 de Presupuesto Nacional 2025–2029?
R: Desde el 1° de enero de 2026 rige una actualización del régimen conocido como "vacaciones fiscales" o feriado fiscal, que amplía y reordena los beneficios para quienes trasladan su residencia fiscal a Uruguay. El sistema territorial de base se mantiene: Uruguay no grava el patrimonio ni la renta de fuente extranjera de manera general, salvo las excepciones que este régimen regula.
Referencia normativa: Ley N° 20.446 del 16 de diciembre de 2025, artículos 648° y 649°, que incorpora el artículo 24-Bis al Título 7 del Texto Ordenado 2023.
P: ¿En qué consiste el beneficio para quienes adquieren residencia fiscal a partir de 2026?
R: Quienes obtengan la residencia fiscal uruguaya desde el 1° de enero de 2026 pueden optar, por única vez, por tributar el Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR) en lugar del IRPF sobre sus rentas de capital del exterior, durante el ejercicio del cambio de residencia y los diez ejercicios fiscales siguientes (once ejercicios en total). Para acceder sin condiciones adicionales, basta con configurar la residencia por presencia física (más de 183 días en el país); otras vías requieren inversión calificada, como la adquisición de un inmueble por un valor superior a UI 12.500.000 (aproximadamente USD 2.000.000) o una inversión en fondos productivos desde UI 625.000 anuales (aproximadamente USD 100.000).
P: ¿Qué pasa una vez vencido el período de once ejercicios?
R: El contribuyente puede optar, de forma anual y por hasta veinte ejercicios adicionales, entre tributar IRPF al 50% de la tasa vigente sobre esas rentas del exterior (requiriendo mantener cierta inversión inmobiliaria), o pagar un monto fijo anual establecido en Unidades Indexadas. Los cónyuges de quienes ejerzan esta opción pueden acogerse a una tasa reducida equivalente al 15% del monto fijo correspondiente.
P: ¿Sigue existiendo el requisito de presencia física de 60 días?
R: La modalidad anterior, que combinaba una inversión inmobiliaria menor con 60 días de presencia efectiva, quedó reemplazada por el nuevo esquema de la Ley 20.446 para quienes adquieran la residencia a partir de 2026. Quienes ya habían ejercido la opción bajo el régimen anterior mantienen las condiciones originalmente pactadas.
Este régimen tiene reglamentación pendiente en aspectos operativos (vías de acreditación de inversión, criterios de presencia). Se recomienda validar cada caso concreto con un contador o escribano matriculado en Uruguay antes de tomar decisiones de residencia fiscal.
4. Documentación para compradores argentinos: poderes, apostilla y protocolización
P: ¿Qué es un poder especial y cuándo se necesita?
R: Es el instrumento por el cual el comprador argentino autoriza a una persona de su confianza (o a un profesional) a firmar la escritura de compraventa en Uruguay en su representación, sin necesidad de que el poderdante viaje personalmente.
P: ¿Cómo se legaliza un poder otorgado en Argentina para usarlo en Uruguay?
R: El poder debe otorgarse ante escribano público en Argentina y luego llevar la Apostilla de La Haya (ambos países son parte de la Convención de 1961), trámite que reemplaza la legalización consular y que en Argentina se gestiona ante el Colegio de Escribanos correspondiente. Una vez apostillado, el documento tiene plena validez en Uruguay sin trámites adicionales de legalización.
P: ¿Alcanza con la apostilla, o hace falta algo más?
R: Además de la apostilla, el poder debe ser protocolizado por un escribano uruguayo antes de utilizarse en una escritura local. La protocolización consiste en incorporar el documento al protocolo notarial en Uruguay, lo que le da fecha cierta y lo habilita para ser referenciado en la escritura de compraventa. Este paso lo gestiona el escribano interviniente en la operación.
P: ¿Cuánto tiempo conviene reservar para este trámite?
R: Entre el otorgamiento del poder en Argentina, su apostilla y la protocolización en Uruguay, es razonable prever entre 2 y 4 semanas, dependiendo de la disponibilidad del escribano y del Colegio de Escribanos. Se recomienda iniciar este trámite apenas se decide avanzar con una reserva, para no demorar la firma de la escritura definitiva.
P: ¿El poder tiene una vigencia límite?
R: Los poderes especiales para un acto determinado no caducan por el mero transcurso del tiempo, pero es una buena práctica notarial que no tengan una antigüedad mayor a seis meses al momento de ser utilizados, para evitar objeciones registrales. Conviene verificar este punto con el escribano uruguayo antes de otorgarlo.
5. Sobre LOPEZ VILLAGRA Inversiones Inmobiliarias
P: ¿Qué rol cumple LOPEZ VILLAGRA en una operación en Punta del Este?
R: Actuamos como intermediarios de confianza para el inversor argentino: acompañamos la búsqueda y selección de la propiedad, coordinamos con el escribano y los profesionales locales en Uruguay, y ofrecemos asesoramiento legal propio dado que nuestro director es abogado con más de 20 años de trayectoria en derecho inmobiliario. Las operaciones en Punta del Este se cierran en dólares estadounidenses (USD).
P: ¿Cómo los contacto para asesorarme sobre una inversión en Punta del Este?
R: Podés escribirnos por WhatsApp al +54 9 351 559-3030, por correo a info@lopezvillagra.com.ar, o visitar www.lopezvillagra.com.ar para conocer el portafolio de proyectos disponibles.
Este documento tiene fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal ni impositivo vinculante. Los porcentajes, montos en Unidades Indexadas y plazos mencionados están sujetos a la reglamentación vigente y a actualización normativa. Se recomienda validar cada caso particular con el escribano o contador interviniente en Uruguay antes de tomar decisiones.
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