Si hay cosas importantes en la vida, una de ellas es comprarse una casa, mi casa, finalmente dejar de alquilar para arriesgarnos a tener algo propio, o bien adquirirla a modo de inversión donde va parte importante de nuestros ahorros. Por eso es importantísimo asesorarnos bien con el profesional correcto a fin de correr el menor riesgo posible y no tener que lamentarnos mas tarde. Aquí algunos tips para tener en cuenta.
La Casa:
Vimos, la casa, nos encanto, esta cerca del colegio de los chicos, es amplia, luminosa y bien ubicada. Primer punto, hacernos asesorar por un arquitecto que vera mas allá que nosotros y podrá percibir humedad y otras cosas que quienes no entendemos no veremos, para descartar así también los vicios ocultos o redhibitorios (tema ya tratado).
Segundo punto. Nos gusto. Comenzamos a negociar el precio, ahora que?
Generalmente se querrá firmar una Reserva de Compra, costumbre mas generalizada cuando existe una inmobiliaria intermediando y debe presentarle la oferta al vendedor.
Ahora bien, será necesario ANTES DE FIRMAR NADA, primero, asesorarse jurídicamente, y segundo tomar los recaudos y precauciones sumamente importantes.
ASESORARSE:
El abogado vera que el inmueble no tenga embargos, que el vendedor no este inhibido, que no haya ningún fallecido como dueño de la casa, vera si se adeudan impuestos (que eventualmente serán descontados del precio final), tasas o servicios y principalmente si el bien esta apto para ser comprado. Para esto, se entrega una copia de la escritura (ya dijimos que ningún otro documento es valido para vender) al abogado de nuestra confianza.
Puede ocurrir que el vendedor no quiera entregar una copia del título, y aún que diga que los certificados los pedirá el escribano para la escrituración, pero para ese entonces Ud. ya habríamos firmado el boleto y entregado una gran parte del precio, lo que no es conveniente, (y hasta es inconveniente), razón por la que es importante tener ese abogado de confianza con nosotros.
Este pedirá averiguara entonces: Informe de dominio e Inhibiciones con ante el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble: Si los vendedores «en su persona» se encuentran inhibidos, es decir, si esta anotado en el Registro que no pueden vender o comprar y por que razón (ello figurara en la «ficha» de cada uno) Si la casa tiene embargo, por deudas, hipoteca bancaria o no, se solicita incluso un Veraz para saber cual es la situación bancaria de cada vendedor.
En caso de que el vendedor fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta. (Constitución de sociedad, Acta Social, Poder (especial o gral.) para vender esa propiedad realizado ante Escribano)
También se sabrá si la propiedad está sometida a alguna restricción como ser que esté afectada a una expropiación futura para una autopista o que la calle donde está ubicada deba ser ensanchada, en cuyo caso puede que en el futuro haya que demoler una parte del frente. Será importante también para cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
Todo esta averiguación no demorara mas de una semana y se tendrá tranquilidad absoluta.
Que pasa si quien surge como dueño en el Registro ha fallecido?
Obviamente no podrá firmar nadie por él, y el fallecido no vendrá a dar su firma, así que en principio no podría hacerse. Ahora, si quienes quieren vender, supongamos los hijos del fallecido, ya tramitaron la sucesión y el juez declaró como herederos a estos y ordena tal inscripción a su nombre, si podrá hacerse.
Es necesario aclarar que sin sucesión no podrán vender quienes no sean herederos declarados por juez. No es valido que yo firme como hija de mi padre fallecido, dado que no es un título valido o perfecto, lo que ningún escribano admitirá y aun así, me imposibilitará vender cuando lo quiera. Si o si deberá hacerse la sucesión del vendedor fallecido.
Si el juez no autorizo que se inscriba aun, pudo en su defecto, haber autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama «Ventas por tracto Abreviado», porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos, es decir, abreviando. Todo esto surgirá del Expediente sucesorio que el abogado vera y deberá corroborar.
Deudas del inmueble:
Si el inmueble tiene deuda por impuestos será el escribano quien lo ponga de manifiesto al escriturar y quien retendrá el dinero para el pago de tales, dado que de otra manera no esta autorizado a escriturar por ley. (Ahora bien, recordemos pedirle los recibos pagos de tales impuestos, dado que es practica común que no se pidan, en la creencia de que se pagaran, y es común que el escribano «olvide» pagarlos y «olvide» entregarnos la constancia, cuestión que surgirá cuando años después queramos vender, dado que saltaran las mismas deudas por iguales periodos de mismos impuestos: Rentas, Municipal, etc.)
La Reserva de Compra:
Una vez seguros de lo anterior, «Oferto» la suma que entiendo vale el inmueble, entregando asimismo una suma de dinero o cheque a fin de darle seriedad a mi oferta. En caso de que esta oferta no sea aceptada por el vendedor, la suma sera devuelta, en caso de ser aceptada se descontara del precio final y el inmueble formalmente dejara de estar a la venta.
El objetivo es que el vendedor se siente a evaluar si le conviene o no mi oferta por encima de otras donde tal vez no hubo seriedad, no se oferto dinero o bien, adelantarnos a otras. En muchos casos no se acepta ni pagare ni cheque, pero de no progresar la oferta será mucho más fácil de recuperar el cheque o pagare que el efectivo.
Si una vez firmada, como comprador me arrepiento, obviamente perderé lo dado en reserva de mi futura casa.
Por lo tanto en la Reserva constaran los datos completos de vendedor y comprador, la oferta y la fecha en que se firmara el Boleto de Compraventa, que será el paso posterior. Aquí es donde el comprador, sin dejarse influenciar por el vendedor, deberá buscar un abogado de confianza que intervendrá tanto en el boleto como en la escritura traslativa de dominio, de modo que no sea el vendedor quien ofrezca los servicios de «su» abogado, en tanto que siempre este mirara su propio interés sin defender el nuestro.
El Boleto de compraventa:
Aun hoy persiste la creencia de que tener un boleto de compraventa es igual a tener la titularidad de una propiedad. En ese error se embarca más de un firmante de este tipo de contratos que, por desconocimiento o falta de dinero para la escritura, a veces paga hasta el cien por ciento del valor del inmueble y ya se siente dueño, cuando en realidad no es dueño de nada, salvo de la posibilidad de reclamar al otro si no cumple.
No se es dueño y titular del inmueble hasta tanto se lleve a cabo la Escritura Traslativa de Dominio, la que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble, donde constan sus anteriores dueños, embargos, hipotecas y todo lo que hace a la «ficha de la propiedad».
Momento en el cual se entregara el dinero para completar el valor y la posesión de esta por parte del vendedor. Es algo similar al «formulario 08 automotor» que nos habilita a manejar el vehículo pero es de quien lo inscribió ante el Registro automotor. Por lo tanto podrán pasar muchos «dueños» con boletos, pero legalmente y para el Registro, será comprador quien inscriba su casa a su nombre, y vendedor, quien la transmita por escritura también e inscriba este acto también en el Registro. Esto vale también para embargos y créditos: no me podrán embargar una propiedad, ni servirá de garantía para ningún crédito personal si no es mia formalmente, dado que solo poseo un boleto.
Una vez con nuestro abogado al lado, se firmara el Boleto de Compraventa, que desde ya no deberá ser de los de formulario, ni redactado por el vendedor, donde constaran todos los datos de la propiedad (lo que se llama Nomenclatura Catastral, Pda., Etc.), de los intervinientes: comprador y vendedor, la fecha de escrituración, la forma de pago, el lugar, la plata que se entrega en ese momento, moneda y todos los detalles que hacen a la operación. Generalmente el dinero varia entre un 30 y 40% del precio pactado, y el resto a entregar en 30 o 45 días a la fecha de la Escrituración, con escribano que designara alguna de las partes. (art.1185 del Código Civil). También puede no entregarse nada de dinero, dado que las condiciones serán las que se pacten entre las partes, lo que no le quitara validez a tal documento, (aun cuando el comprador en caso de concurso o quiebra del vendedor, no podrá presentarse con crédito privilegiado a reclamar lo correspondiente.)
Justamente los juicios por «Escrituración» derivan de la falta de firma de la escritura, reclamado por vendedor o comprador, atento que el Boleto sí es documento legal para exigir los derechos propios y los deberes a los que el otro se comprometió, dando lugar incluso para reclamar indemnización.
Finalmente, la escritura:
Llegado el día de Escriturar en la fecha y lugar pactados, con el Escribano designado, Este nos reunirá para verificar que la escritura llevada a cabo es completa de datos propios y del inmueble, del precio y de todas las cuestiones que se pactaran. Además ya habrá verificado lo que se llama «antecedentes del titulo», es decir, vera el árbol genealógico del inmueble descartando cualquier vicio o imperfección de este.
Se firmará, se entregara lo que queda del precio y el vendedor entregara la «posesión» finalmente de la casa, con la llave.
Los honorarios del escribano y gastos de la escritura serán abonados como acordaron las partes, en general los asume el comprador, así como los gastos de tramitación previa la escritura los paga el vendedor.
Perdí mi escritura:
Otra de las creencias populares es que extraviada la escritura no soy mas dueño.
Puede ocurrir que todo haya salido bien, este en posesión de mi casa finalmente y un día, quiera por ejemplo, Afectar mi Casa como Bien de Familia, y la misma por razones desconocidas no aparezca, que hago?
En este caso el tramite de sacar una copia o Segundo Testimonio de la original es realizado por el Escribano con el que hicimos la escritura, si es que el protocolo respectivo esta en su poder (de acuerdo al paso del tiempo), cuestión que dirimiremos con un llamado telefónico En caso contrario, estará depositado en el Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Notarios de la respectiva jurisdicción, donde podremos acercarnos con un recibo de Rentas o Municipal, a fin de que me expidan el Segundo testimonio para inscribir ante el Registro de la propiedad, y listo, volveré a ser dueño.
Quiero poner mi casa como Bien de Familia, Puedo? Cuando?
Se crea esta institución del Bien de Familia, para proteger justamente a la familia de los avatares económicos o del tiempo su propietario, a fin de que no pierda sus hijos y flia. en gral. su lugar de habitación, razón por la que solo se protege una casa y no un comercio.
Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así afectarse un lote de terreno. Dicho inmueble puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero en principio el propietario con su familia está obligado a habitar el bien. No puede tener más de «un solo» bien afectado a este beneficio en todo el país.
Cual es el limite que debe valer mi casa?
NO hay limite, lo único que se pide es que este destinado a vivienda, aceptándose cualquier valuación.
Imposible de embargar?
En principio el «Bien de Familia» no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble. Debe saberse que los beneficios de que el inmueble sea afectado como Bien de Flia., corren desde que se inscribe tal afectación, y no antes, por lo que si quieren por ej. embargarme será por una deuda contraída antes de afectar el bien en el registro.
Si hago el trámite personalmente que debo llevar?
Se debe dirigir al Registro donde esta inscripta su casa con el original de la Escritura, Pda. de Matrimonio y Nacimiento y los DNI de los propietarios y futuros herederos (por ej. hijos)
¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
En cualquier caso, y cuando lo consideremos necesario, podemos dirigirnos al Registro y Desafectar el inmueble como Bien de Familia si así lo decidimos.
Las 10 preguntas para vender y comprar:
- Es necesario que la casa la vea un Arquitecto antes de comprarla?
Si, absolutamente, para que vea cosas de estructura y construcción que nosotros no veremos
2 Que debo hacer antes de Firmar nada, sea Reserva o Boleto o Escritura?
Contratar un profesional que solicite los certificados ante el Registro a fin de corroborar la existencia y estado del inmueble
3 Pueden embargarme o puedo sacar un credito con solo un Boleto de Compraventa de mi casa?
No, ya que se es dueño formal con la Escritura inscripta en el Registro
4 Puedo reclamar con el Boleto si el el vendedor no quiere escriturar?
Si, absolutamente, se hace ante tribunales.-
5 Puedo comprar una casa donde uno de los dueños esta fallecido?
Si, siempre y cuando este hecha la sucesión, declarados los herederos y autorizados por juez a llevar a cabo tal operación.
6 Puedo inscribir junto con la escritura el Bien de Familia?
Si, solo hará que hacérselo saber al escribano con anterioridad.
- Dejo de ser dueño si pierdo la Escritura?
No, puedo reclamar un Segundo Testimonio, con la misma validez que la primera, al Escribano que la realizo o bien si no la tiene, al Archivo del Colegio de Escribanos
- Puede negarse el propietario a entregarme una copia de la escritura a fin de que mi asesor haga las averiguaciones y solicite los certificados necesarios antes de firmar la Reserva ?
No debería, si no tiene nada que esconder, cualquier comprador responsable se lo solicitaría, en definitiva, no es ningún perjuicio ni gasto para este.
- Es necesario contar con un abogado o Corredor Inmobiliario de confianza para la compra de mi casa?
Absolutamente, a fin de no tomar riesgos, o firmar donde no debía, en definitiva se trata de la compra de MI casa.