Las garantías de los contratos de alquiler son un tema de relevancia y advertimos que suele haber -en general- cierta desinformación al respecto, por lo que intentaremos aclarar algunas cuestiones mediante esta breve síntesis.
Nos permitiremos empezar explicando por qué es bastante normal pedir garantías, a fin de que los inquilinos puedan comprender requerimientos que a veces pueden parecer desmedidos.
Básicamente, la garantía tiene como objetivo cubrir al locador de una eventual falta de pago del alquiler por parte del inquilino (sea el tiempo que sea desde que dejó de pagar) hasta que se recuperó la propiedad. Asimismo, la garantía suele exigirse por los eventuales daños y perjuicios que el locatario pudiera ocasionar al locador con distintas conductas o diversas circunstancias.
Como ese lapso suele ser bastante largo debido a nuestro “imperfecto” sistema judicial, el dueño o el intermediario que interviene debe, justamente, “garantizarse” los alquileres que se adeuden durante todo ese tiempo.
Por eso, como primera conclusión, si un inquilino siente molestia por la garantía que le piden, no debe contrariarse con el dueño o intermediario, sino con los -digamos- mecanismos judiciales que muchas veces son largos y tediosos.
De paso cabe aclarar que cada vez que un inquilino obstaculiza o demora el juicio de desalojo está reforzando el círculo vicioso y contribuyendo a las desconfianzas que obligan al pedido de garantías).
Entrando al tema, hay que empezar diciendo que el garante (o “fiador”, como dicen los contratos, ya que son sinónimos, al igual que “garantía” y “fianza”) responde por todas las deudas que pudiera dejar el inquilino, lo que incluye los alquileres propiamente dichos, los intereses y los gastos y honorarios judiciales.
Incluso como ya dijimos, de acuerdo con la redacción de la mayoría de los contratos, el garante también responde por los eventuales daños y perjuicios que pudiera haber sufrido el dueño por parte del inquilino (daños a la propiedad o instalaciones, pérdida de chance de venta y muchos etcéteras).
Vamos a aclarar aquí algunas de las expresiones jurídicas que tienen prácticamente todos los contratos y que muchas veces se desconocen.
Cuando en un contrato se dice que el garante es “liso, llano y principal pagador”, o “codeudor liso y llano” o alguna otra expresión similar, significa es directamente un obligado directo frente al dueño. En otras palabras, queda en la misma situación jurídica que el propio inquilino.
Al consignarse que el garante es responsable “solidario” o responde “solidariamente”, significa que el dueño puede reclamarle toda la deuda directamente sin necesidad de ir primero contra el inquilino ni de dividir el reclamo entre los garantes si hubiera más de uno (si un inquilino debe cien pesos y tiene dos garantes, el dueño no está obligado a reclamar cincuenta pesos a cada uno, sino que puede reclamar los cien directamente a cualquiera de los dos).
Como se puede ver, la expresión “obligación solidaria”, o “solidariamente” es estrictamente técnica y tiene un significado jurídico muy distinto del que le damos comúnmente.
Si el contrato dice que el garante responde en forma “ilimitada” significa que se obliga con todo su patrimonio sin límites.
Otra expresión muy común en los contratos es que el garante “renuncia a los beneficios de excusión y división”.
Estamos frente a una redundancia, ya que el beneficio de “excusión” viene de “excutir”, que significa pedir que antes se cobren sobre el patrimonio de otro, en este caso, el inquilino.
Esto significa que el garante renuncia al derecho de exigirle al dueño que primero le intente cobrar al inquilino y recién si no puede trate de cobrarle a él. Es una redundancia porque al obligarse “solidariamente” ya no tiene ese derecho.
El beneficio de “división” es el de, justamente, “dividir” la deuda entre todos los garantes, o sea que la cláusula sólo tendría sentido cuando hay más de un garante, e igualmente es redundante por la misma razón que dijimos supra: si se obligó “solidariamente” le pueden reclamar todo directamente.
Estas nociones significan que el garante no sólo responde con la propiedad que ofrece en el contrato sino con todo su patrimonio (otras propiedades, autos, cuentas, negocios, etc.)
Otro tema importante es: ¿Hasta dónde responde el/los garante cuando el inquilino se queda o no entrega el inmueble después de vencido el contrato?
Situaciones posibles:
⇒ Si el inquilino permanece contra la voluntad del locador, el garante queda obligado íntegramente hasta el día de la restitución de la propiedad.
⇒ En cambio, si el inquilino se queda con el acuerdo del dueño al que le sigue pagando normalmente y quien le sigue otorgando los recibos pertinentes, el garante queda liberado puesto que se entiende que inquilino y locador decidieron continuar el contrato sin hacer participar al garante, razón por la cual éste es ajeno a la nueva relación y por ende no queda obligado si en el futuro se deja de pagar el alquiler. Para el supuesto que el propietario consienta la permanencia del inquilino, es aconsejable plasmarlo por escrito, pues de lo contrario habrá que estar a la actitud del dueño: hay que ver si reclama la propiedad (mediante carta documento, juicio de desalojo, etc.) o si consiente la nueva situación.
〉 〉 Que o cuales derechos tiene el garante?
Además de liberarse por la continuación “de hecho” del alquiler y del derecho obvio de reclamar lo pagado al inquilino, tiene derecho a intimar al dueño a que demande al inquilino bajo apercibimiento de liberarse por negligencia o pasividad del dueño (la demora en iniciar juicio obviamente perjudica al garante porque la deuda se va incrementando). Asimismo, en caso de haber más de un garante, el que pagó puede reclamar su parte proporcional a los otros (si pagó cien pesos y son dos, puede reclamarle cincuenta al otro).
López Villagra Inversiones Inmobiliarias